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拍品存在權利瑕疵的相關法律問題

發布日期:[2013-5-24]    共閱[0]次   【打印此頁】 【返回】 【關閉
   
     

所謂權利瑕疵,是指“所給付之權利,帶有依契約之約定不應帶有之負擔。”我國《合同法》第150條規定:“出賣人就交付的標的物,負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務。”據此,拍賣中的權利瑕疵擔保義務,是指委托方、拍賣人對買受人所負有的、任何第三人不能就拍賣標的物主張權利的義務。拍品存在權利瑕疵,使得買受人對競得的物品或財產權利所擁有的所有權處于一種不確定的狀態,糾紛隨之產生。
權利瑕疵分類:
    
可能出現第三人向買受人主張權利的情形,大致有以下幾類:
    
一、標的物的所有權全部屬于第三人,如拍賣他人之物。
    
所有權者,乃于法律規定范圍內,對于所有物永久全面與整體支配之物權。所有權的權能包括占有、使用、處分和收益。法律保護財產所有權人的合法權益,委托方將自己沒有所有權亦沒有處分權的特定物品或財產權利委托拍賣的,應依法承擔責任;拍賣人知道或應當知道委托人無所有權亦無處分權而接受委托的,同樣應承擔相應責任,承擔責任的主要形式為:恢復原狀、賠償損失。
    
本人親歷過一事,某拍賣行受法院委托拍賣一套房產,拍賣公告刊登次日,所有權人便上門問罪來了。原來,債權人依據生效判決向法院申請執行“張三”財產,法院從房管部門信息庫中查詢得知張三有一套房產,即委托拍賣,但此“張三”非彼“張三”,同名同姓而已。拍賣遂告終止。 
    
二、標的物的權利部分屬于第三人,如未得其他共有人同意而拍賣共有物。
    
一物不得存在多個所有權,但一個所有權可以由兩個或兩個以上的人共同享有。按照我國《民法通則》第78條規定,共有分按份共有和共同共有兩種形式。在按份共有關系中,各共有人依其份額享有權利并承擔義務;在共同共有關系中,各共有人則不分份額共同地享有權利并承擔義務。無論是哪種形式的共有,共有人對共有物都享有占有、使用、收益及處分的權利,其中對共有物的處分,必須得到全體共有人的同意。 
    
某對夫妻正鬧離婚。丈夫甲持房產證到拍賣行委托拍賣一套住宅,該住宅為婚內購置,產權證上權利人為甲,并未注明其妻為共有人。拍賣會上丙競得該房產,乙得知消息訴至法院,要求確認拍賣無效。
三、 標的物的權利受第三人(抵押權人、承租人)權利的限制,6 如拍賣抵押物或拍賣租賃物的。
    
抵押,是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有,將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時,債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。以土地房產、機動車輛、機器設備作為抵押物的,應當辦理抵押物登記,登記部門分別為土地房產管理局、車輛管理所、工商局,其他財產作抵押物的,可到公證部門登記。法律規定,當事人未辦理抵押物登記的,不得對抗第三人。《擔保法》第四十九條規定:“抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物,應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效”。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第五十五條,人民法院可以對已經設定抵押的財產采取查封、扣押等財產保全或者執行措施,但不影響抵押權的效力。人民法院可以委托拍賣,拍賣所得價款在抵押權人優先受償后,余額部分用于清償申請執行人的債權。這里需要強調一點,普通債權人或順位在后之優先受償人申請拍賣債務人財產時,如其拍賣所得價款,在清償優先受償權及執行費用后已無剩余,不得實施拍賣,此即“無益拍賣之禁止”。 
    
某拍賣行受外省某法院委托拍賣本市一處房產,法院出示了判決書及查封證明。公民甲競得拍品,但在辦理產權時房管部門卻告知:法院查封前該房產已抵押給本市工商銀行,銀行解除抵押前無法辦理過戶。而工商銀行自然不同意解除抵押,且要求行使抵押權。甲無法取得房屋產權,遂起訴拍賣行。 
    
質押權人、留置權人主張對拍品擁有權利的情況幾乎不可能出現,故不作討論。至于承租人主張其對拍品有優先購買權,詳見拙作《拍賣中的承租人優先購買權問題》,本文不再贅述。
    
四、標的物被司法或行政機關限制轉讓,如拍賣標的物的。
    
人民法院依民事法律關系中債權人的申請作出裁定,查封、凍結債務人的財產,其目的有二:一是限制債務人對該財產的使用、處分,促使其盡快履行債務;二是債務人在法律文書規定的履行期限內仍不履行債務的,可以拍賣、變賣其被查封、凍結的財產以清償債務。查封的手段一般是張貼封條,土地房產、機動車輛應分別書面通知土地房產管理局、車輛管理所并請求協助限制轉讓,某些特殊物品的查封要注意,比如鍋爐,必須通知勞動部門并請求協助限制轉讓。 
    
在沿海城市,我們經常會接觸到一個名詞“海關監管”。海關監管貨物,是指自進境之日起至辦結海關手續為止的進口貨物,自向海關申報起至出境止的出口貨物,自進境起至出境止的過境、轉運、通運貨物,以及保稅貨物,暫時進出口貨物和其他尚未辦結海關手續的進出境貨物。如來料加工項下進口的料件,加工成品出口之前均接受海關監管;如外商投資企業享受減免稅優惠進口的機器設備和其他物資,限本企業自用,超過一定年限后,方可向海關申請解除監管。《海關法》第三十七條規定:“海關監管貨物,未經海關許可,不得開拆、提取、交付、發運、調換、改裝、抵押、質押、留置、轉讓、更換標記、移作他用或者進行其他處置。人民法院判決、裁定或者有關行政執法部門決定處理海關監管貨物的,應當責令當事人辦結海關手續”。 
      1999
6月,某法院委托拍賣行拍賣一臺資企業的三臺機器,另一臺商廖某競拍成功。后法院查明這三臺機器均屬免稅進口,拍賣時尚在海關監管期內,于是根據《民事訴訟法》第二百一十四條規定,法院作出裁定,撤銷拍賣,要求買受人退還機器,領回拍賣款及利息。廖某不服,以拍賣程序合法、且海關已解除監管為由訴至法院,要求確認有效,但一審、二審均被駁回。
拍賣法的適用
    
拍賣是一種特殊形式的買賣,按照特殊法優于一般法的原則,凡與拍賣有關的糾紛,應優先適用《拍賣法》。
《拍賣法》第六十一條“拍賣人、委托人違反本法第十八條第二款、第二十七條的規定,未說明拍賣標的的瑕疵,給買受人造成損害的,買受人有權向拍賣人要求賠償;屬于委托人責任的,拍賣人有權向委托人追償。拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真偽或品質的,不承擔瑕疵擔保責任”。需要強調的是,拍品存在權利瑕疵,買受人不能依此條要求賠償,拍賣人亦不能依此條尋求免責。該條文針對的只是拍品的真偽或品質上的瑕疵。拍賣行切不可認為只要拍賣前宣布了瑕疵免責聲明就萬事大吉。
    
《拍賣法》第五十八條“委托人違反本法第六條的規定,委托拍賣其沒有所有權或者依法不得處分的物品或財產權利的,應當依法承擔責任。拍賣人明知委托人對拍賣的物品或財產權利沒有所有權或者依法不得處分的,應當承擔連帶責任”。拍品存在權利瑕疵,應適用此條規定。
明知拍品存在瑕疵,拍賣人需承擔連帶責任,反之,只要拍賣人能證明其對權利瑕疵不明知,就不應承擔責任。這一點似乎不難做到,只要委托拍賣合同、委托方出具的其他資料、評估報告等書證上未注明委托人無所有權或處分權,拍賣人即算完成舉證責任。從這一點看,《拍賣法》偏向于保護拍賣人的利益。
    
我們知道,利益受損的擁有所有權或處分權的公民、法人或其他組織,可以告委托人無權委托,但買受人應該告誰呢?表面上看,根據《拍賣法》第五十八條,誰知曉誰負責,委托人有第一性的告知義務,他應當知道拍品存在權利瑕疵,無論何因他都不能對抗規則的制裁,而拍賣人只要證明自己不明知便可免責。在拍賣人不明知的情況下,買受人便只能去告委托人,但這同樣存在障礙。從法理上說,委托人與拍賣人之間是委托拍賣關系,拍賣人與買受人之間是買賣關系,買受人與委托人之間不存在民事法律關系。很多拍賣業內人士認為,拍賣行是中介機構,拍賣行扮演的角色類似婚介,把委托人和買受人撮合在一起,收取一定的中介費,有什么問題雙方自行解決。法律界人士卻認為:拍賣行與委托拍賣人是委托關系,而不是代理關系,因為拍賣行不是以委托人的名義從事拍賣活動;拍賣行與買受人發生的是買賣關系;拍賣行的行為類似于“行紀”,其行為的法律后果對外應由其承擔,而不可對抗善意的第三人。實際上,買受人不一定了解誰是委托人,即便知曉,直接去找委托人主張權利也難免吃“閉門羹”,因此,從保護買受人的角度來看,拍賣人必須先行負責而不能以委托人的過錯推卸責任,拍賣人承擔責任后,可以向委托人追償。
    
根據《拍賣法》第五十八條,拍賣人在明知拍品存在權利瑕疵的情況下承擔的也只是連帶責任,而司法實踐中,即便拍賣人不明知,也必須先行承擔責任,后果比連帶責任更嚴重。之所以會出現這種矛盾,答案只有一個:《拍賣法》有缺陷。
事后補救的效力 
    
拍賣前拍品存在權利瑕疵,成交后瑕疵滌除了,有效嗎?
    
拍賣前未征得所有權人或共有人同意,成交后所有權人或共有人在獲得補償后又表示同意的,應視作是對委托人無權委托行為的追認,拍賣當然有效。
    
再看看拍賣房產已設定抵押的情況下拍賣效力問題。根據最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(試行)第115條規定,抵押物如由抵押人自己占有并負責保管,在抵押期間,非經債權人同意,抵押人將同一抵押物轉讓他人,或者就抵押物價值已設置抵押部分再作抵押的,其行為無效。但是《擔保法》第49條規定,抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。根據特別法優于一般法的原則,設定擔保抵押房產的轉讓應當優先適用擔保法的有關規定,因此可以認為“抵押人轉讓抵押物無須經抵押權人同意”。我國《城市房地產管理法》第37條并未將“未經抵押權人同意”列入不得轉讓房地產的情形之一,亦可佐證這一結論。
    
那么,轉讓抵押物未通知抵押權人或未告知受讓人是否一定會導致轉讓行為無效?根據《擔保法》第49條,答案是很明確的。但最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第67條規定,抵押權存續期間,抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經登記的,抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人,可以代替債務人清償其全部債務,使抵押權消滅,受讓人清償債務后可以向抵押人追償。由此可以推斷,轉讓抵押物未通知抵押權人或未告知受讓人并不一定導致轉讓行為無效。表面上看,最高人民法院司法解釋與《擔保法》的內容有不一致的地方,筆者認為,與其說前者是對后者的修正,不如說是一種補充,前者是本著既要保護債權人合法利益,又要維護善意第三人的合法利益,穩定民事流轉關系的原則制定出來的,凸顯了最高人民法院司法解釋靈活實用、具可操作性的優點。當然,要讓拍賣的買受人代替債務人清償債務使抵押權消滅不太現實,因為拍賣的買受人是與拍賣行而非抵押人發生關系,他沒有理由在支付對價之外再去替別人買單,除非抵押物對買受人意義重大、具增值潛力、或是買受人自信可從債務人處得到追償。 
     
如果抵押人未通知抵押權人或未告知受讓人,但在拍賣后,將拍賣款用于償還抵押權人債務,拍賣行為有效嗎?筆者認為,雖然最高人民法院司法解釋只列明受讓人代替還債的情況,但抵押人用拍賣款優先償付債權人,使其債權消滅,二者的精神意旨是一致的。問題的關鍵是,拍賣款必須足以使債權消滅,否則抵押權人仍可行使抵押權。
    
綜上,拍賣抵押物無須征得抵押權人同意,但未通知抵押人或未告知受讓人,一般應認定拍賣行為無效,補救措施是清償債務使抵押權消滅。 
    
法院查封物被拍賣的,一般是債務人(被執行人)擅自處分,非查封法院委托拍賣的情況很少,因為法院委托拍賣前通常先予查封。債務人擅自處分查封物后又清償債務的,對其處分行為的效力問題,有兩種意見:
    
絕對無效論。法院查封是公權力的表現,債務人在查封期間僅對查封物擁有所有權但喪失處分權,債務人擅自處分對抗的是國家強制力,應認定其行為無效。即便日后債權人撤回執行或法院撤銷查封,也不能使其變為有效。
    
相對無效論。債務人對查封物的處分,僅對債權人(申請執行人)不發生效力,對債務人(委托拍賣人)與拍賣人、買受人間仍屬有效。一旦債權人撤回執行或法院撤銷查封,拍賣合同履行的障礙已經消除,從維護交易安全角度出發,應認定債務人委托拍賣的處分行為有效。 
    
筆者贊同相對無效論。根據法律,債務人擅自處分查封物的行為,對債權人不發生效力,這足以保障其權利。如債務人清償債務,查封目的已經達到,為兼顧查封撤銷后債務人、拍賣人和買受人的利益,實無必要一概將債務人處分查封物的行為歸于無效。
    
如果債務人(委托拍賣人)或拍賣人拍賣前隱瞞標的物被查封的事實,其行為違背了誠實信用原則,不論是查封撤銷后買受人得知,還是買受人得知后查封撤銷,買受人可以根據我國《合同法》第五十二條規定主張拍賣合同無效。當然,如果買受人對前一行為進行確認,應認為雙方在新的民事權利義務基礎上達成了新的合同。 
善意取得的適用 
    
動產的善意取得,指動產讓與人與受讓人間,以移轉所有權為目的,由讓與人將動產交付于受讓人,縱使讓與人沒有移轉所有權的權利,受讓人以善意受讓時,仍可取得其所有權。不動產的善意取得,指不動產登記冊上記載的權利狀態與實際不一致,善意第三人因信賴登記冊上的記載而發生交易,從而取得不動產的所有權。我國法律、法規和司法解釋未對善意取得的要件作明確規定。對動產的善意取得,學術界已形成共識,對不動產則爭議較大。
    
一種意見認為:不動產物權以登記為公示方法,權利歸屬十分明顯,不必以善意取得而對交易安全加以特殊保護。
    
另一種意見認為:我國房地產權籍登記管理中,普遍存在產權證未明確注明共有人(如夫、妻)的情況,已辦抵押登記但資料顯示并無抵押的情況也時有發生,善意第三人因信賴登記冊上的記載而發生交易,其利益應當得到保護。根據《最高人民法院貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第89條規定,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效,但第三人善意、有償取得該項財產的,應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償。既然該司法解釋并未明確指出只適用動產,就可以推定同樣適用不動產。
    
從登記對抗主義出發,筆者認為:不管是共有還是抵押,只要未到房管部門登記,或不動產登記冊上未予記載,就不能對抗善意第三人。反之,只要共有或抵押已經登記和記載,第三人便不適用善意取得。
    
物權法專家王利明教授在他的《物權法論》一書中認為,根據《拍賣法》第58條規定,如果委托人委托拍賣其無權處分的財產,拍賣人明知委托人無權處分而仍予拍賣,則善意買受人可取得拍賣物品的所有權,由委托人和拍賣人對真正的權利人負賠償責任。筆者認為這樣理解有些偏差,《拍賣法》第58條只是規定了委托人和拍賣人誰知曉權利暇疵誰負責,并未明確買受人善意取得制度。解除拍賣合同,委托人、拍賣人賠償買受人損失(如利息),這也是承擔責任的一種方式。
    
至于法院查封物被拍賣后買受人是否適用善意取得,《最高人民法院關于人民法院查封的財產被轉賣是否保護善意取得人利益問題的復函》[(1999)執他字第21號]已經給出了明確答案:人民法院依法查封的財產被轉賣的,對買受人原則上不適用善意取得制度。最高人民法院作出這樣的解釋,基于以下幾點原因: 
    1
、法院保全裁定查封是保證判決得以實現的一種訴訟制度,是以國家強制力為后盾的。善意買受人在此對抗的是國家強制力而非真正的權利人,如果適用善意取得,國家強制力的權威無疑將受到損害。
    2
、保護了善意買受人,客觀上是對被執行人非法處分行為的縱容,對法院執行工作不利。
    3
、參考其他法域的做法。如臺灣地區的《強制執行法》第五十一條“實施查封后,債務人就查封物所為轉移、設定負擔或其他有礙執行效果之行為,對于債權人不生效力”。香港法律也認為,只要法院已經實際執行扣押了債務人的財產,則不論第三人是否知道扣押事實甚至令狀的存在,都不保護善意第三人,其損失應向處分財產的債務人追索。
    
當然,如果法院查封手續不夠完備,如查封汽車未書面告知車管部門并請求協助限制轉讓,公眾很難知悉法院查封的事實,對這種情況,根據最高人民法院的意見,處理時對申請執行人和買受人的利益均應給予照顧,具體可對查封物或其變價款在申請執行人和買受人之間進行公平合理分配。 

    
拍賣成交后得知拍品存在權利瑕疵,拍賣行必須積極應對,首先要控制拍賣款,安撫買受人,然后尋找根源,分清責任,對是否解除拍賣合同一定要慎重考慮,權衡利弊。如果委托拍賣方是法院,則由法院出面協調,問題往往能順利解決。



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